改正空家法で固定資産税が最大6倍に？
「管理不全空家」の新設と放置リスクの客観的解説

2023年12月13日より施行された「改正空家等対策特別措置法」。
「まだ倒壊していないから大丈夫」と思って放置していると、新たに設けられた『管理不全空家』に指定され、固定資産税の特例が解除される可能性があります。法改正のポイントと対策をまとめました。

2023年12月施行「改正空家法」の最重要ポイント

これまでは、倒壊寸前や衛生上有害な「特定空家」に指定されない限り、住宅用地特例（固定資産税の1/6減額）は維持されていました。
しかし法改正により、特定空家になる前段階の「窓ガラスが割れている」「雑草が伸び放題」「壁の一部が剥がれている」といった物件が『管理不全空家』として指定可能になりました。

市区町村から改善の「勧告」を受けると、その時点で住宅用地特例が解除され、固定資産税の優遇がなくなり実質最大6倍の税額負担が発生します。

税金だけでなく、建物の欠陥による事故リスクにも細心の注意が必要です。

空き家の屋根瓦が強風で落下して通行人にケガをさせたり、地震で外壁が倒れて隣家に損害を与えた場合、建物の所有者は過失がなくても損害賠償責任を免れません。

日本建築防災協会の試算等によると、空き家の倒壊により隣家住人が死亡したケースでは、数千万円から1億円を超える賠償命令が下される可能性があります。空き家には火災保険が適用されない場合も多く、個人の資産が破綻するリスクを孕んでいます。

一方で、国は空き家処分を促進するための減税制度を設けています。それが「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（租税特別措置法第35条第3項）」です。

概要：相続した古い実家（昭和56年5月31日以前の旧耐震基準建築）を売却した際、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度。
2024年1月からの法改正による緩和：従来は「売主が売却前に解体または耐震改修を行うこと」が要件でしたが、改正後は「買主が購入後に翌年2月15日までに解体する場合」も特例適用が可能になりました。

つまり、売主が自腹で解体しなくても、現状有姿で買取会社に売却して買主側で解体してもらえば、3,000万円控除を使って税金をゼロに抑えることが可能です。